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房地产开发过程中工程价款结算的风险控制


[日期:2009/4/19 19:43:49] [作者: ] [字体大小:

房地产开发过程中工程价款结算的风险控制

 

工程建设过程中,由于现实操作的复杂性,一些经验不足的项目建设单位对工程价款的支付控制不到位,由此引发的工程价款支付纠纷在所难免。如何避免结算中的风险,本文根据实践中遇到的几种情况略作分析

一、未按照施工合同的约定对工程价款约支付,进度款少付或多付,由此引发纠纷。

     案例1:2004年1月,某房地产公司与某建筑公司签订了《建设工程施工合同纠纷》,合同约定按施工进度付进度款,按层结算,结算比例为工程量的80%,但实际结算是按月进度的75%付款(未定立补充合同)。当工程完工时,施工方不交工,理由是进度款未付够。而且要求先支付竣工结算款再交工。因此双方引发纠纷,并进入诉讼,解决问题达三年之久。

    案例2:2005年5月,某房地产公司的在建工程因进度款超付,施工方扔下工程走人,导致房地产公司不能按期进行竣工验收,双方走入诉讼,一年半得以调解解决。

    上述情况对开发商来说存在几个问题:一是双方未严格按合同约定支付进度款;二是进度款支付方式变更未签订补充合同;三是施工方不交工导致开发上不能完成验收工作,不能向购房者按期交房,更是影响了房产权属证书的按期办理;四是影响后期开发。

    控制这种情况的法律途径是:1、严格履行合同,按合同约定付款;2、如变更付款方式,要么签订补充合同,要么搞好现场签证,双方事实上予以认可;3、建设方一般不能超付进度款,以免施工方多得工程款后,不再认真施工;4、聘请专业律师对合同进行跟踪管理;5、必要的情况下与施工方解除合同。

    法律依据:1、 《 建设工程价款结算暂行办法》第十一条:工程价款结算应按合同约定办理,合同未作约定或约定不明的,发、承包双方应依照下列规定与文件协商处理:(一)国家有关法律、法规和规章制度;(二)国务院建设行政主管部门、省、自治区、直辖市或有关部门发布的工程造价计价标准、计价办法等有关规定;(三)建设项目的合同、补充协议、变更签证和现场签证,以及经发、承包人认可的其他有效文件;(四)其他可依据的材料。2、 最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条:承包人具有下列情形之一,发包人请求解除建设工程施工合同的,应予支持:(一)明确表示或者以行为表明不履行合同主要义务的;(二)合同约定的期限内没有完工,且在发包人催告的合理期限内仍未完工的;(三)已经完成的建设工程质量不合格,并拒绝修复的;(四)将承包的建设工程非法转包、违法分包的。

    二、因供材问题引起工程价款结算纠纷。

    案例:2004年,某房地产公司与某建筑公司在施工合同中约定施工材料由施工方提供,但在实际建设过程中,大部分主材由建设方提供,在竣工结算时双方产生分歧,形成纠纷,进入诉讼程序,两年半后本案调解解决。

本案案发后,该房地产公司延误了交房日期,导致购房户集体诉讼,在当地引起较为恶劣的负面影响。

控制这种情况的法律途径是:建设施工合同签订后,建设方如改变供材问题,须与施工方协商一致,并签订补充合同,对供材的价格计算方式进行明确约定;在实际施工过程中还应当做好现场签证,现场会议纪要。要点是协商解决,否则引起的法律问题建设方很难应付。

    法律依据:《 建设工程价款结算暂行办法》第二十二条发包人与中标的承包人不按照招标文件和中标的承包人的投标文件订立合同的,或者发包人、中标的承包人背离合同实质性内容另行订立协议,造成工程价款结算纠纷的,另行订立的协议无效,由建设行政主管部门责令改正,并按《中华人民共和国招标投标法》第五十九条进行处罚。

    三、建设单位支付了进度款,施工单位未支付工人工资放弃工程施工引发纠纷。

  案例:2006年,某房地产开发商与某施工单位签订了施工合同,在实际施工过程中,因双方多有矛盾,施工方在该开发商支付相应的进度款后,放下半拉子工程,未支付工人工资就走人了。之后房地产商将该施工方诉诸法院,半年后开发商胜诉。

    上述案件导致开发商投入了额外的人力、物力,又在解除合同后,重新招用施工单位,浪费了工期,增加了开发成本。

    控制这种情形的较好办法是对工程款支付环节进行实质性控制,保证施工方首先支付工人工资。例如,对施工方工人工资发放进行监管,让施工方按月报送工人工资,经核查属实后,通过施工方签字认可,直接陪同施工方把工程款中工人工资部分发放给工人,杜绝施工方挪作他用。

    应注意的法律规定:《建设领域农民工工资支付管理暂行办法》十、业主或工程总承包企业未按合同约定与建设工程承包企业结清工程款,致使建设工程承包企业拖欠农民工工资的,由业主或工程总承包企业先行垫付农民工被拖欠的工资,先行垫付的工资数额以未结清的工程款为限。

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